Simulateur d'investissement hôtelier

Méthodologie expertale (B&E Partners) — Murs (capitalisation + DCF) + Fonds (barèmes + EBE) + financement + sortie

Presets typologiques :

1 · Établissement

Chambres standards

Suites

Prix moyen chambre std (TTC/nuit)

Prix moyen suite (TTC/nuit)

Taux d'occupation

Jours d'ouverture / an

Surface utile (m²)

TVA hébergement

2 · Acquisition & CAPEX

Prix d'acquisition (FAI)

Frais de mutation (% du prix)

Travaux / CAPEX

3 · Exploitation & charges

CA F&B + autres (% hébergement)

Coûts directs (% CA)

Masse salariale annuelle

Charges fixes annuelles

Mandat gestion / honoraires (% CA)

Ménage externalisé (% CA)

4 · Méthode hôtelière (loyer admissible)

Calcul du loyer théorique selon la méthode IFEI 2016 — base de la valorisation des murs.

% CA passant par OTA

Commissions OTA (taux)

Taux d'effort (loyer / CA réalisable)

Paris 3*-4* : 14-17% · 5*/Palace : 11-14% · Para-hôtelier : 25-35% · Province 3*-4* : 11-14%

5 · Valorisation MURS

Cap rate (méthode capitalisation)

Paris 3*-4* rénové : 4.50-4.75% · 5* prime : 4.00-4.25% · Province : 5.50-7.00%

Frais mutation (sortie acheteur)

Honoraires de vente

Hypothèses DCF (avancé)

Honoraires gestion locative

Charges non récup (assurance, taxe foncière)

Provisions gros travaux (Art. 606)

Indexation loyer (ILC)

Indexation charges (inflation)

Taux actualisation DCF

Cap rate de sortie DCF

Horizon DCF (ans)

6 · Valorisation FONDS

Multiple CA HT (barèmes pro)

Paris éco : 3.0-3.2× · Paris 3* : 3.2-3.5× · Paris 4* : 3.5-4.0× · Paris moy 2024 : 4.6×

Multiple EBE (méthode comptable)

Hôtellerie milieu de gamme Paris : 11-13× · 4*-5* : 12-15× · Province : 8-11×

EBE potentiel (% du CA HT)

Norme expertale : EBE ≈ 30% du CA HT pour milieu de gamme

Décote reprise en l'état

Décote vs valeur à rythme de croisière (default 15%)

7 · Financement

LTV bancaire

Taux d'intérêt

Durée prêt (ans)

Structure dette

Part bullet (% capital in fine)

8 · Sortie & horizon

Horizon de sortie (ans)

À la sortie, on revalorise selon les mêmes méthodes (capitalisation murs + barèmes/EBE fonds) avec EBITDA stabilisé indexé.

Croissance EBITDA (% par an)

Décote sortie (vétusté)

Valorisation expertale — synthèse Murs + Fonds

Valeur MURS (moyenne)

Valeur FONDS (moyenne)

VALEUR TOTALE Murs+Fonds

Vs prix d'acquisition

Comparaison méthodologie expertale vs prix proposé

Loyer admissible

Méthode hôtelière IFEI

Cross-check Murs+Fonds vs CA

Réf. Paris 2025 : 9.5× · Province : 5-7×

Détail valorisation MURS

Détail valorisation FONDS

KPIs exploitation — année stabilisée À calibrer

CA total

EBITDA

DSCR

CF après dette

hôtel

ROI brut

EBITDA / Invest

ROE

CF / Equity

Investissement total

Equity requis

Cash-flows finaux & sortie

Valeur de sortie (Murs+Fonds)

Dette résiduelle

Net equity sortie

après remboursement

Cumul CF FDL

MOIC equity

TRI equity

Plus-value murs+fonds

Compte de résultat stabilisé

Timeline cash-flow + sortie

Sensibilité valeur murs+fonds vs cap rate & multiple EBE

Simulateur d'investissement hôtelier · Méthodologie B&E Partners (rapports d'expertise) · Construit avril 2026